信报记者 黄光红 报道

　　低调的回应

    近段时间，家电零售大鳄国美欲投巨资在重庆开发房地产的消息在业界炒得沸沸扬扬。

    这一消息源自国美掌门人黄光裕。不久前，在出席上海举行的"2005中国最佳商业领袖奖"颁奖会时，黄光裕向媒体宣布，将投资15亿元至20亿元进入重庆开发房地产。

    据悉，国美旗下目前主要有两大房地产开发公司：鹏润地产和国美置业。前者即是代表国美进入重庆开发房地产的公司。至于国美选中什么地块、地块有多大、是否已经与重庆有关方面签定协议等具体情况，黄光裕及国美其他人士均未公开。

    9月21日，记者就此致电鹏润地产业务发展中心，欲采访其总监陈云峰。"陈总近段时间特别忙，不能接受你的采访，下周再联系吧。"该中心一工作人员拒绝了记者的采访要求。而对鹏润地产业在重庆开发房地产的相关事宜她称自己不清楚。

    国美总部对此事同样低调。22日，记者拨通了黄光裕秘书办公室电话要求采访黄光裕，秘书让记者先将采访提纲用传真发过去然后再答复。但截止记者发稿时仍未得到其答复。

    据记者了解，国美旗下的地产业务均由黄光裕亲自主管，而黄光裕一直比较低调，特别对公司某方面的具体发展计划，他更是不轻易公开。9月14日，上任仅6个月的国美置业原总经理禹晋永因泄露了国美地产业务拟上市的计划而被解雇。

    面积达百万平方

    在采访中，记者通过其它渠道从消息灵通人士处获得了一些相关情况。

    据重庆市国土房管局人士透露，国美此次入渝开发的房地产项目，面积约为100万平方米左右，地点在重庆主城区。至于该项目占地面积有多大，具体位于什么地方，这位人士称自己并不知情。

    一位业内人士测算，按照重庆三类开发用地的容积率(是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率)2.5计算，国美在渝房地产项目用地面积在40万平方米左右，约为600亩。据他分析，目前，重庆主城区内可供开发的如此大面积的土地，主要分布在江北区、北部新区和南岸区，而北部新区又是重庆房地产开发的最大一个热点。因而国美的项目很可能位于北部新区。

    第二个开发重心     

    根据公开资料显示，自1996年涉足房地产业以来，黄光裕虽先后成立了鹏润地产和国美置业来运作房地产开发，但一直未有大的作为，其开发范围也基本上没有离开过国美的大本营--北京。截止目前，国美真正开发完成的房地产项目仅有鹏润家园、鹏润大厦、国美第一城等少数几个。

    "在这样的背景下，国美投资20亿元在重庆开发房地产，无疑表明其把重庆作为了除北京以外的最重要的房地产开发城市。"联众置业发展有限公司董事长邱朝礼认为。

    这样的结论，其实从国美今年计划的房地产投资总额也可以得出。

    黄光裕曾在多个场合表示，国美今年将在房地产领域投入50亿元。据此看来，国美投向重庆的20亿资金是其计划中不小的一笔。而如果联系国美5月份宣布的将投资30亿元北京市打造高科技体验中心的计划，国美的这50亿元资金，实际将只投到北京和重庆的两个项目中。

    据市国土局那位人士介绍，8月25日，黄光裕只带一个随身助理秘密抵达重庆。在随后的两天时间里，黄光裕与重庆市国土房管局、重庆市建委等相关****部门及部分房产开发商，进行了秘密会谈。在此前，鹏润地产业务发展中心总监陈云峰也多次对重庆房地产市场进行了调查。

    记者23日就黄光裕重庆行一事向国美电器重庆分公司广宣部经理李惠求证时，对方没有否定，但称对具体情况不知晓。

    扩城带来的机会

    自2004年下半年开始，国家对房地产市场的调控日趋严厉，不少开发商因此感叹，房地产开发的最好时机已经过去。此时国美反其道而行之，大手笔进军重庆房地产业的做法，难免出乎不少人的意料。

    据邱朝礼分析，国美逆流而上重庆，可能与重庆房地产市场目前存在的机会有较大的关系。邱朝礼所指的机会，是指目前开发商拿地比以前更容易。

    按照重庆的城市规划，到2020年市区面积将从1998年版规划的2500平方公里，"长"到5473平方公里。

    "未来主城面积的成倍增长，意味着未来一段不短的时间内，重庆主城区将有大量的土地供应。而这将使开发商拿土地更容易。" 邱朝礼说。

    据邱朝礼介绍，按照今年5月份国家七部委颁布的房产新政策，****加大了对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；对满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

    "这样的措施在重庆房地产市场显现出了明显的作用。" 邱朝礼说，不少手中握有土地的实力较弱的小开发商，由于没有足够的资金开发房产，不得不急于想办法将自己手中的土地使用权转手卖出去，以避免被征收土地闲置费和被无偿收回土地使用权。在北部新区的人和、鸳鸯一带，小开发商欲着急转让的土地就特别多。

    "而另一部分小开发商，则以土地为资本，积极寻找有实力的开发商与其合作开发。"邱朝礼告诉记者。

　　国美意在抢土地？

    重庆市国土房管局那位人士告诉记者，黄光裕在重庆考察时接触的是几个实力不大的开发商。

    一位业内人士据此猜测，黄光裕与开发商秘密商谈的重要内容，可能就是与这些开发商合作开发或从其手中购买土地。而一些外地企业在重庆房地产市场的动作似乎也从侧面印证了这种可能性。

    据媒体报道，目前已有30余家外地公司进入重庆搞房地产开发。据不完全统计，在房产新政后，仅外来"地产大鳄"新增圈地面积就达到了万余亩。而大连万达、中国石油、山西煤业、北京天鸿等企业也将资金注入重庆，拿下各自中意的项目；北京万通集团、广州富力地产集团、福建中润集团、深圳万科集团等一大批企业也跃跃欲试，准备随时杀入重庆房地产市场。就连新加坡、菲律宾的公司也在准备进军重庆房地产市场。邱朝礼说。

    一位业内人士分析，在拿地更容易、众多外地公司纷纷进军重庆房地产的形势下，国美携巨资进入重庆房地产市场，绝不仅仅是"一时的冲动"，而很可能是想借机将土地抢到手，以免错失良机。"对于开发商来说，拿地比什么都重要。"

    这样的猜测也符合国美一贯的做法。据媒体报道：在国美的地产扩张计划中，黄光裕将土地储备放在了首要地位。

    低成本的诱惑

    而在拿地更容易的情况下，国美地产将重庆作为北京之外最重要的城市，也可能有另外的原因。上述业内人士给出的答案是重庆市****对房地产业的大力扶持。

    自今年5月国家七部委的房产新政出台后，上海、杭州等东部城市纷纷严格执行新政，抑制过高的房价，挤压房地产泡沫，成了不少开发商不愿涉足的地方。

    重庆的情况则不一样。今年６月，当******七部委稳定住房价格检查组对重庆房地产市场得出"总体平稳健康"的结论后，一向严格执行房产调控制政策的重庆市****于7月份出台了一系列鼓励二手房交易的政策，以期扶持房地产市场。

    邱朝礼说，对于房地产开发商而言，这样的扶持政策可以让其看到比较好的前景，国美当然也不例外。

    更为重要的是，在重庆开发房产还有一个开发商最想要的结果：低投入，高利润，风险低。

    "由于重庆土地成本、人力成本等比上海、杭州等东部城市低，在重庆开发一个房产项目，启动资金比在上海、杭州等东部城市要低不少，而利润却相差无几。" 邱朝礼介绍。

    "不仅如此，由于目前上海、杭州等东部沿海城市的房价已上升到了一个非常高的程度，在这些地方进行房地产将面临太多的风险。而重庆的房价还有很大的上升空间，投资风险相对低得多。"

    邱朝礼认为，重庆的这种优势应该对国美具有比较大的吸引力。